滨江服务、永升生活逆势入局长租公寓

原标题:滨江服务、永升生活逆势入局长租公寓 来源:乐居财经

乐居财经徐酒眠发自深圳

2017年,长租公寓市场迎来“最好的时代”。开发商、互联网、资本方、物业、酒店等各路资本纷至沓来。彩生活作为物业系最早进军长租公寓市场,推出了乐家公寓品牌,欲大展拳脚。

彼时,面对激烈的市场,彩生活集团(1778.HK)总裁唐学斌自信表示,好企业不怕竞争。时任乐家执行董事长刘昕,立下的FLAG是2018年拿下2-3万间房源。

然而,彩生活从意气风发到悄然隐退,历时不足三年。自2018年以后,鲜少再看到有关乐家公寓的新闻,彩生活官网基本也已杳无踪迹。2020年,长租公寓频频暴雷,风口变成了火山口。

不过,物业系长租公寓的江湖故事并没有结束。继南都物业(603506)、宋都服务之后,滨江服务(3316.HK)、永升生活服务(1995.HL)相继跨界入局。

物业系长租公寓,能走出一条不同之路吗?

南都物业亏损样本

作为区域性物业品牌,南都物业主要在杭州一带大规模布局长租公寓。

早在2017年,南都物业旗下子公司浙江大悦资产管理有限公司开始布局长租业务,打造“群岛”系列长租公寓。2018年6月8日,南都物业公告称,大悦资产与杭州欢乐城投资有限公司签订《房屋租赁合同》,合同金额暂定为6,277.32万元,租赁期限为18.5年。

南都物业正式入场长租公寓市场,推出群岛·MOMA服务式租赁公寓和群岛·JUNGLE国际青年社区。前者客户大多来自周边阿里、华为、网易等大型高新技术企业,以及钱江新城从事金融、医疗、银行的高级白领;后者主要面向的是青年毕业生为主。

此后,长租公寓成为南都物业重点发展的业务之一,被纳入营业收入五大业态之中。

2018年年报显示,长租公寓业务营业收入为2046.7万元,营业成本为1993.8万元,收入勉强覆盖成本,毛利率为2.58%。2019年,长租公寓业务营业收入为2412万元,营业成本为3273.8万元,收入无法覆盖前期成本,毛利率为-35.73%。2020年半年报显示,南都物业长租公寓实现营收0.12亿元,在主营业务中占比1.90%,毛利为亏损465.83万元。

2018年上市时,南都物业募资净额为2.87亿元。数据显示,截止2019年末项目累计投资进度为38.59%,公寓租赁服务项目累计投入9131万元,投资进度84.66%。

今年5月18日,南都物业举行的网上投资者交流会上表示,“公寓租赁服务项目”现有6处项目,已有部分项目实现盈利,未来运营公寓租赁项目的大悦商业将向轻资产运营模式转型。此外,公司的长租公寓为募投项目,后续不再增加项目。

宋都服务的新故事

今年除夕夜,宋都服务向港交所递交的招股书中表示,欲扩大长租公寓业务。首份招股书失效40余天后,9月3日,港交所披露了宋都服务更新后的招股书。

2017年初,宋都服务旗下全资子公司宋都嘉和成立,主营业务之一便是长租公寓。

在宋都服务新版招股书中,2017-2019年,及2020年上半年,长租公寓方面的毛利分别为30万元、90万元、80万元、20万元,毛利率由2017年的 35.6%跌至2020年上半年的19.3%。

此外,2017年-2020年6月末,其运营的长租公寓入住率分别约为65.5%、77.6%、80.4%、74%。同期,续约率也保持在很低的水平,分别约为15.6%、17.9%、29.7%、25%。

虽然所披露的数据并不好看,但宋都服务在募资用途中,仍旧提出有部分将用于扩展小区增值服务及其他业务,“特别是长租公寓业务”。

宋都服务透露,其运营长租公寓的模式,将侧重于集中公寓管理,即不再涉及向业主租赁物业,而是涉及提供经营及管理服务,收益将主要来自长租公寓业务所得总收益的固定百分比。

此外,据招股书披露,宋都服务目前已经与宋都股份就其数项自有物业订立协议,在未来,公司也将积极寻求机会与宋都股份集团或独立第三方房地产开发商进行合作。

宋都服务对长租公寓的钟情,或也是缘于其在规模方面劣势。

逆势入局者

2019年初,滨江物业赴港IPO,因规模太小,也搬出长租公寓讲故事。“我们将积极发展酒店式公寓租赁服务及产业园物业管理服务,以培养新的业务和增长动力。”滨江服务认为,在长租公寓领域,物业服务能够成为一种优势,令其不依靠租金差价盈利。

两年前,滨江集团注册就成立了专门运营长租公寓的租赁公司——暖屋(杭州)租赁住房发展有限公司。但截止目前,长租公寓业务在滨江物业的业务报告中并没有过多信息披露。

2020年11月3日,旭辉永升服务、旭辉领寓与嘉善国投达成战略合作,旭辉永升服务正式入驻嘉善县重点民生工程项目——善城长租公寓。

资料显示,善城长租公寓项目地处嘉善新区核心地段,总面积约2.5万平方米,公寓总体量375套,建成后将成为嘉善城市住宿的新地标。

旭辉永升服务在此次合作中具体扮演何种角色,暂未有过多披露;在善城长租公寓项目中,永升服务未来营收情况如何,也还待时间检验。

以物企市场规模来看,截止目前涉足长租公寓业务的并不多。南都物业曾言,长租公寓盈利周期较长,未来成长潜力可期。

物业系长租公寓,江湖路远。

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